Le mourillon, toulon : analyse du marché des appartements

Le Mourillon, quartier emblématique de Toulon, est réputé pour son cadre de vie exceptionnel entre mer et port. Son attractivité constante attire une demande importante sur le marché immobilier, faisant de l'achat ou de l'investissement dans ce secteur une option intéressante. Cependant, une analyse approfondie est nécessaire pour comprendre les dynamiques de ce marché dynamique et concurrentiel.

Cette étude détaille les caractéristiques du marché immobilier au Mourillon, en analysant les prix, la typologie des appartements, les facteurs influençant la demande, et les perspectives d'investissement pour les acheteurs et les investisseurs.

Typologie du marché immobilier du mourillon

Le marché immobilier du Mourillon est diversifié, offrant un large choix d'appartements qui répondent à différentes demandes et budgets.

Types d'appartements et leur répartition

  • Studios (15%) : Principalement destinés aux étudiants, aux jeunes actifs ou à une clientèle locative saisonnière, ils représentent une part moins importante du marché.
  • 2 pièces (40%) : Très prisés par les couples et les jeunes familles, ce type d'appartement constitue le segment le plus important du marché.
  • 3 pièces et plus (45%) : Ce segment comprend des appartements familiaux spacieux, des biens de standing avec vue mer, et des lofts rénovés, attirant une clientèle haut de gamme.

L'offre se compose d'appartements anciens, souvent avec du caractère et un potentiel de rénovation, et de résidences récentes, avec des prestations et des équipements modernes. Le choix architectural influence sensiblement le prix et la demande.

Architecture et styles architecturaux

L'architecture du Mourillon est riche et variée. On y retrouve des immeubles bourgeois du XIXe siècle, aux façades élégantes, des maisons de pêcheurs typiques, souvent rénovées avec goût, et des résidences contemporaines, reflétant l'évolution architecturale du quartier. L'influence du style architectural sur les prix est significative, les biens anciens de charme ayant une valeur patrimoniale souvent plus élevée.

Localisation et proximité des commodités

La proximité de la mer et du port de plaisance est un facteur essentiel déterminant le prix des appartements. Les biens avec vue mer sont particulièrement recherchés et atteignent des prix supérieurs. La proximité immédiate des commerces, des restaurants, des transports en commun (bus et lignes maritimes) et des écoles contribue aussi à l'attractivité du quartier et influence positivement les prix.

Analyse des prix et de la demande au mourillon

L'étude des prix et de la demande au Mourillon nécessite une approche fine, tenant compte de multiples facteurs. L'évolution des prix a été significative ces dernières années.

Évolution des prix au m² (2018-2023)

Le prix moyen au m² a connu une hausse constante ces dernières années. En 2018, le prix moyen était de 3500 €/m². En 2023, il a atteint 4800 €/m², soit une augmentation d'environ 37% en 5 ans. Cette hausse s'explique par une demande soutenue et une offre limitée, notamment pour les appartements rénovés avec vue mer.

  • Secteur proche du port: Prix moyens plus élevés (5200 €/m² en 2023).
  • Secteur résidentiel: Prix moyens intermédiaires (4500 €/m² en 2023).
  • Secteur plus éloigné de la mer: Prix moyens plus bas (4000 €/m² en 2023).

Facteurs influençant les prix de l'immobilier

Plusieurs facteurs influencent les prix : la vue mer (augmentation pouvant aller jusqu'à 40%), l'étage (les derniers étages sont plus chers), l'état général de l'immeuble, la présence d'un balcon ou d'une terrasse, les prestations (climatisation réversible, matériaux nobles), et la taille du bien.

Profils des acheteurs et demande actuelle

La demande est forte et diversifiée. On retrouve des résidents principaux, des résidents secondaires recherchant un pied-à-terre au bord de la mer, et des investisseurs locatifs attirés par la rentabilité potentielle du marché locatif. Les profils d'acheteurs sont variés : couples, familles, retraités, et jeunes actifs.

La demande est particulièrement forte pour les appartements rénovés, fonctionnels et offrant un confort optimal.

Investissement immobilier au mourillon : opportunités et risques

Le Mourillon offre un potentiel d'investissement attractif, mais une analyse attentive des risques est nécessaire.

Rentabilité locative

La rentabilité locative est généralement comprise entre 4% et 6%, en fonction de la localisation et du type de bien. La demande locative saisonnière, notamment estivale, joue un rôle important dans la rentabilité, mais implique une gestion plus active du bien.

Risques et opportunités d'investissement

Les risques incluent les fluctuations du marché immobilier, la concurrence, et la saisonnalité de la demande. Il est important de bien se renseigner sur le marché et de choisir un bien de qualité pour minimiser ces risques. Cependant, le potentiel de plus-value à moyen et long terme reste important, grâce à l'attractivité du quartier.

Aspects réglementaires et fiscaux

La réglementation concernant la location saisonnière est à prendre en compte. Il est important de se conformer aux réglementations locales et nationales. Des dispositifs de défiscalisation peuvent être envisagés, notamment pour l'investissement locatif, mais il est crucial de se renseigner auprès de professionnels pour optimiser sa situation fiscale.

Des taxes foncières annuelles d'environ 1500€ à 2500€ sont à prendre en compte pour un appartement de 60m² à 80m².

Le marché immobilier du Mourillon est un marché dynamique et attractif. Les prix sont en hausse, la demande est forte, et le potentiel d'investissement est réel. Cependant, une étude approfondie du marché et du bien immobilier convoité reste indispensable avant tout achat ou investissement.

Plan du site