Acheter son premier bien immobilier est une étape importante dans la vie d’un individu ou d’un couple. Ce choix soulève souvent de nombreuses questions, comme celle de préférer un logement neuf ou ancien. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients, qui peuvent avoir des répercutions sur le budget, les frais à venir, le confort au quotidien ou encore la valeur du bien dans le temps. Dans un marché qui évolue constamment, mieux vaut prendre le temps de réfléchir à tous ces éléments avant de se lancer.
L’analyse comparative des coûts : ancien et neuf en immobilier
Le neuf semble souvent plus cher à l’achat, mais il réserve moins de mauvaises surprises. Les frais de notaire y sont réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien) et aucun gros travaux n’est à prévoir dans les premières années. À cela s’ajoutent de meilleures performances énergétiques, synonymes d’économies sur vos factures.
L’ancien, souvent moins cher au mètre carré, peut en revanche entraîner des coûts supplémentaires importants : rénovations, mise aux normes, travaux énergétiques… Ces dépenses peuvent vite faire grimper le budget global.
Pour comparer, mieux vaut raisonner en coût total sur 10 à 15 ans, en intégrant tous les frais annexes. Cela permet d’avoir une vision réaliste de votre investissement, et d’éviter les mauvaises surprises.
Les avantages fiscaux et les aides financières selon le type de bien
Le choix entre un bien ancien et un logement neuf peut être influencé par les avantages fiscaux et les aides financières disponibles. Ces dispositifs, mis en place par les pouvoirs publics, visent à encourager certains types d’investissements immobiliers et à faciliter l’accès à la propriété, notamment pour les primo-accédants.
PTZ+ (prêt à taux zéro) pour l’ancien avec travaux
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ+) est une aide pour les primo-accédants, disponible tant dans le neuf que dans l’ancien sous certaines conditions. Pour les biens anciens, le PTZ+ est accessible à condition que des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total de l’opération soient réalisés. Cette mesure vise à encourager la rénovation du parc immobilier existant en facilitant l’accès à la propriété.
Le montant du PTZ+ peut couvrir jusqu’à 50% du coût total de l’opération dans certaines zones. Les conditions d’éligibilité au PTZ+ sont régulièrement révisées, notamment en fonction des zones géographiques et des plafonds de ressources.
Les aides locales spécifiques aux primo-accédants
Au-delà des dispositifs nationaux, de nombreuses collectivités locales proposent des aides dédiées aux primo-accédants. Ces aides peuvent prendre diverses formes : subventions directes, prêts à taux préférentiels, ou encore exonérations partielles de taxe foncière. Ces dispositifs varient d’une région à l’autre et peuvent concerner aussi bien l’ancien que le neuf.
Vous devez vous renseigner auprès des services d’urbanisme de votre commune ou de votre région pour connaître les aides disponibles localement. Ces soutiens financiers peuvent parfois faire pencher la balance en faveur d’un type de bien plutôt qu’un autre, en fonction des priorités définies par les autorités locales.
Afin de mieux appréhender le système des aides et des avantages fiscaux, suivez ce lien pour obtenir des informations détaillées et actualisées sur les différents dispositifs disponibles pour les primo-accédants.
Les performance énergétique et les normes de construction
Les normes de construction ont évolué ces dernières années, creusant un écart entre les bâtiments neufs et anciens en termes d’efficacité énergétique.
RE 2020 et Bâtiments Basse Consommation (BBC)
La Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020), entrée en vigueur en janvier 2022, impose des standards élevés pour les constructions neuves. Cette norme vise à créer des bâtiments à énergie positive, c’est-à-dire produisant plus d’énergie qu’ils n’en consomment. Les logements neufs construits selon ces normes offrent une isolation thermique optimale, des systèmes de ventilation performants et souvent des équipements de production d’énergie renouvelable.
Les bâtiments basse consommation (BBC) représentent un standard intermédiaire, avec une consommation énergétique inférieure à 50 kWh/m²/an en moyenne. Ces constructions, qu’elles soient neuves ou issues de rénovations poussées, garantissent des factures énergétiques réduites et un confort thermique supérieur.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) dans l’ancien
Dans l’ancien, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un outil permettant d’évaluer l’efficacité énergétique d’un logement. Classé de A à G, il permet de comparer rapidement les performances des différents biens. Depuis juillet 2021, le DPE est devenu plus fiable et opposable, renforçant son importance dans les transactions immobilières.
Les logements anciens possèdent souvent des performances énergétiques moins bonnes, avec une majorité de biens classés D ou E. Cependant, il faut noter qu’un DPE défavorable n’est pas une fatalité et peut être amélioré par des travaux de rénovation énergétique.
Personnalisation et travaux : la flexibilité selon le type de bien
La possibilité de personnaliser son logement est important pour de nombreux acheteurs, particulièrement les primo-accédants qui souhaitent créer un espace à leur image. La souplesse en termes de personnalisation et de travaux varie entre les biens neufs et anciens.
Dans le neuf, surtout lors d’un achat sur plan (VEFA), vous bénéficiez d’une certaine latitude pour choisir les finitions, les matériaux et parfois même l’agencement des pièces. Cette personnalisation a cependant ses limites, dictées par le plan initial du promoteur et les contraintes techniques du bâtiment. De plus, les modifications doivent généralement être décidées très tôt dans le processus, avant même le début de la construction.
L’ancien, en revanche, offre une plus grande liberté de transformation. Vous pouvez envisager des travaux plus conséquents comme l’abattage de cloisons, la création de mezzanines ou la refonte complète de l’agencement. Cependant, il faut être prêt à gérer les contraintes inhérentes aux bâtiments anciens : murs porteurs, réseaux électriques et de plomberie à mettre aux normes, etc.
Dans l’ancien, certains travaux peuvent être soumis à autorisation, notamment dans les copropriétés ou les bâtiments classés. Dans le neuf, les modifications post-livraison peuvent parfois affecter les garanties du constructeur, un point à ne pas négliger.
L’emplacement et la plus-value potentielle : des critères de choix
En zone tendue (grandes villes et agglomérations dynamiques), les biens anciens bien placés conservent leur valeur, tandis que le neuf peut être intéressant dans les quartiers en développement. En zone détendue, où la demande est plus faible, il faut être vigilant : un logement ancien peut être plus difficile à revendre, surtout s’il nécessite des travaux. Le neuf peut se démarquer par ses normes énergétiques et son confort, mais avec un potentiel de plus-value souvent plus limité.
Les projets d’aménagement (nouvelles lignes de transport, rénovations urbaines, etc.) peuvent changer la donne. Ils peuvent booster l’attractivité d’un quartier et faire grimper la valeur des logements, neufs comme anciens. Investir dans une zone en mutation peut donc être intéressant, à condition de bien étudier le secteur.
Délais et démarches : neuf ou ancien, deux logiques différentes
L’achat d’un bien immobilier suit un parcours différent selon qu’il soit neuf ou ancien. Dans le neuf, la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) implique un paiement progressif selon l’avancée des travaux, avec une livraison du logement entre 18 et 36 mois. Ce type d’achat offre des garanties solides, mais demande de la patience et une bonne capacité à se projeter.
Attention toutefois aux retards de chantier, fréquents en cas d’intempéries ou de problèmes techniques. Il est conseillé d’anticiper une solution de logement temporaire et de vérifier la présence éventuelle d’une clause d’indemnisation dans le contrat.
Dans l’ancien, les délais sont plus courts (2 à 3 mois en moyenne), mais les démarches peuvent être complexes. Il faut étudier la copropriété, vérifier les diagnostics techniques, les servitudes éventuelles, et évaluer les travaux à prévoir. Mieux vaut se faire accompagner par un notaire ou un professionnel de l’immobilier pour sécuriser la transaction.